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Redditività alberghiera
Pubblicato il: 23/07/2009
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Il successo di una struttura alberghiera si deve a due fattori fondamentali: il progetto iniziale (ovvero prima ancora che la struttura sia concepita e poi realizzata) e alle modalità di gestione una volta aperta (soprattutto la ricerca dell’efficienza attraverso il contenimento dei costi).
Nei progetti di sviluppo alberghiero vanno identificati e resi tra loro compatibili tre key points:
1. identificazione di una location vocata ad un valore economico “giusto”;
2. la scelta della hotel management company;
3. l’investitore.
Se si riesce a far coincidere gli interessi delle tre parti in campo e, quindi, si giunge a costituire un mix perfetto di interessi convergenti sullo stesso obiettivo allora l’albergo sarà realizzato. Dall’esperienza diretta nel settore posso affermare che meno del 5% dei progetti di nuovi hotel arriva a buon fine.
Ci sono due “regole” che possono aiutare anche i non addetti ai lavori a comprendere se conviene realizzare in quel punto una struttura alberghiera.
Sono delle “leggi” antiche ma che per gli addetti ai lavori restano comunque valide: la regola del mille e quella del venti. La regola del 1000 dice che l’investimento per un nuovo hotel è sostenibile se moltiplicando per mille il presunto valore medio di ricavo per camera si ottiene un valore vicino all’investimento totale. Ovvero se credo che per un eventuale nuovo hotel da realizzare (poniamo a 4 stelle e di 100 camere in una città come Bologna) si possa stimare un prezzo di ricavo medio per camera di 90 euro netto iva, allora vuole dire che il valore totale dell’investimento non dovrà essere superiore i 9 milioni di euro. La si può anche applicare al contrario: se stimo che sia necessario investire 10 milioni di euro per una nuova struttura alberghiera di cento camere, allora vorrà dire che per farla rendere e far si che i vari stakeholders siano remunerati correttamente e senza cattive sorprese nel tempo, il valore a cui l’hotel dovrà riuscire a vendere le camere sarà pari, in media, a cento euro netto iva per notte. Un margine di tolleranza rispetto alla “legge del mille” di più o meno il 20-25% pone ancora il progetto ad un livello di fattibilità. Ma se si giunge a scostamenti del 200% o 300% allora c’è da valutare con attenzione se valga davvero la pena. Le due zone d’Italia dove la regola del mille è quasi impossibile da applicare sono la Costa Smeralda e Cortina (e infatti in queste due zone si realizzano pochissime nuove strutture alberghiere ed molti hotel esistenti sono in crisi).
La regola del 20 dice che il valore del suolo non deve incidere per oltre il venti percento sul totale dell’investimento stimato. Il restante 80 percento servirà per gli oneri di urbanizzazione (sempre più alti e verso i quali bisognerebbe far riflettere le amministrazioni comunali), per i progettisti economici e architettonici, per la parte edile e impiantistica e, per finire, per l’interior design. Cosa succede in realtà? Il valore dei suoli è sovrastimato dai proprietari o dagli architetti (rei spesso di voler far felice il proprio cliente illudendolo con valori di realizzo troppo alti) in modo arbitrario e senza alcuna logica economica.
di Piergiorgio Mangialardi
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